Сделки с недвижимостью во Франции осуществляются через нотариуса, в чьи обязанности входит проверка юридической чистоты сделки и технического состояния приобретаемого объекта. Нотариус представляет интересы государства и действует в соответствии с его законами.

Все финансовые расчеты производятся через его банковский счет. В обязанности нотариуса входит расчет всех дополнительных расходов по оформлению сделки. Нотариальные и регистрационные сборы во Франции взимаются нотариусом в день заключения сделки. Величина налога на регистрацию сделки зависит от типа недвижимости: новостройки, до 5 лет 2-3%, старше 5 лет и вторичное жильё 6-7%.

Как правило, оформление акта купли-продажи недвижимости во Франции занимает 2-2,5 месяца.

Первым этапом сделки по приобретению французской недвижимости является заключение официального соглашения между продавцом и покупателем (Compromis de vente), в котором оговариваются все условия сделки, после подписания которого покупатель обязан перечислить на счет нотариуса 5-10% от стоимости жилья. Эта сумма хранится на банковском счету-секвестре (sequestre) нотариуса до завершения или аннуляции сделки.

Необходимо учесть, что все финансовые операции по приобретению недвижимости во Франции являются безналичными, а перечисления сумм, превышающих 10 тыс. евро, подлежат контролю.

В момент подписания соглашения продавец обязан предоставить покупателю всю информацию, касающуюся технического состояния приобретаемого жилья и приложить акты технической экспертизы, в соответствии с существующим законодательством Франции:

· метраж общей площади недвижимости,

· проверка на наличие свинца, асбеста, термитов,

· проверка на соответствие установленным нормам электрической проводки и подводки газа,

· проверка эффективности использования электроэнергии и газа,

· констатация природных рисков в зависимости от зоны местонахождения объекта.

После подписания соглашения указанный объект недвижимости снимается с продажи и резервируется для покупателя. Законом предусмотрен 7-дневный срок с момента подписания договора, в течение которого покупатель вправе аннулировать соглашение и вернуть свои деньги.

Продавец аннулировать контракт не может. По истечению этого срока единственным основанием для расторжения договора является невыполнение его условий одной из сторон. Покупатель, отказывающийся от покупки без достаточных на то оснований, не имеет права требовать возврата задатка.

При оформлении акта купли-продажи нотариус обязан проконтролировать чистоту сделки, проверив паспортные данные покупателя, продавца и возможных совладельцев недвижимости, от которых требуется официальное согласие на продажу. В процессе установления юридической чистоты сделки предусмотрена проверка на наличие задолженности по ипотеке и судебных тяжб, связанных с приобретаемой недвижимостью.

Кроме того, законом Франции установлено преимущественное право мэрии города на приобретение объекта по указанной в предварительном соглашении цене. В случае, если мэрия заинтересована в покупке этого объекта, покупателю возвращается задаток без дополнительной компенсации. Мэрия обязана дать ответ на запрос нотариуса в течение 2 месяцев, в отсутствии такового по истечению указанного срока покупатель получает полное право на приобретение объекта.

Нотариальному контролю также подлежит местоположение объекта недвижимости по отношению к зонам риска (в непосредственной близости от промышленных объектов) и историческим памятникам.

До завершения сделки и подписания заключительного договора купли-продажи (Acte de Vente) покупатель обязан решить вопрос финансирования сделки и перевести оставшуюся сумму на счет нотариуса, а также указать, будет ли осуществляться владение недвижимостью юридическим или физическим лицом, решить вопросы наследования и передачи собственности.

Необходимо знать, что приобретение недвижимости для основного места жительства подразумевает ведение налогооблагаемой деятельности на территории Франции.

В момент подписания продавцом и покупателем акта купли-продажи (Acte de Vente) нотариус выплачивает продавцу полную сумму стоимости жилья, комиссионные агентству, официально заверяет сделку, освидетельствует передачу ключей покупателю и выдает новому собственнику первичный сертификат на владение собственностью.

Приобретенная недвижимость регистрируется нотариусом на имя нового владельца в бюро-хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). Срок государственной регистрации – 3-4 месяца, по истечению этого срока новому владельцу выдается свидетельство о собственности (Titre de propriété) – официальный документ, удостоверяющий владение недвижимостью.

Новый владелец обязан застраховать свою недвижимость и оформить контракты на коммунальные услуги (электричество, газ, воду). Граждане России, приобретающие недвижимость во Франции, обязаны соблюдать законодательство обеих стран, касающееся визового режима.

Иностранцы – собственники жилья во Франции должны находиться в стране на легальных основаниях: для граждан стран, не входящих в ЕС, обязательна французская виза. Виза предоставляется французским консульством по предъявлению документов, удостоверяющих факт владения недвижимостью во Франции.

На финансирование покупаемой недвижимости во Франции и Монако можно получить ипотеку разного типа, оформив покупку как на физическое, так и на юридическое лицо, например, на некоммерческую компанию по недвижимости SCI или другие компании.

Срок выдачи кредита варьируется от 5 до 30 лет в зависимости от типа кредита и досье клиента с условием размещения задатка в банке. Задаток составляет около 40 - 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Решение о предоставлении ипотечного кредита принимается на основании платежеспособности заемщика: коэффициент задолженности не должен превышать 1/3 или 33% от суммы его доходов. Такой порог называется «le reste à vivre» - остаток на покрытие расходов повседневной жизни (жилье, продукты питания, одежда).

· Ипотечный кредит с фиксированной банковской процентной ставкой на весь период выплаты (prêt à taux fixe) варьируется от 3 до 3,5%. Основным преимуществом такой ставки является надежность: изначально известны сумма ежемесячных платежей и общая стоимость кредита. Независимо от рыночных тенденций ставка и срок кредита не изменятся. Фиксированная ставка может быть изменена только при рефинансировании кредита.

· Кредит с плавающей процентной ставкой (prêt à taux révisable) варьируется от 1,3 до 2%. Процентная ставка привязана к усредненному значению процентной ставки межбанковского евро рынка (Euribor — Euro Interbank Offered Rate), которая может изменяться каждые 3-6 месяцев. Плавающие ипотечные ставки на первый взгляд выглядят более привлекательно, нежели предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Недостаток состоит в том, что прогнозировать значение рыночных кредитных ставок на длительный срок весьма затруднительно в связи с колебаниями на рынке. Одним из механизмов ограничения является пункт в контракте «taux capé», который позволяет варьировать плавающую ставку в фиксированных границах ±1 или 2%.

· Кредит со смешанной процентной ставкой (фиксированной и плавающей). Принцип такого займа позволяет воспользоваться на протяжении первых 7-10 лет низкой фиксированной ставкой. В целом займы со смешанной ставкой обходятся дешевле, чем займы с фиксированной ставкой за тот же период времени.


Процедура оформления ипотечного кредита

Рассмотрение документов в банке занимает около 30 дней. В течение 10 дней со дня подачи полного пакета документов в банк клиент имеет право отказаться от своей заявки на получение кредита. Для получения ссуды на покупку недвижимости во Франции все документы должны быть представлены в оригинале и переведены официальным переводчиком.

Решение о предоставлении ипотечного кредита во Франции делается на основании платежеспособности заемщика. Сумма ипотечного кредита будет целиком зависеть от общего дохода. Выплаты по ипотеке не должны превышать 33% месячного дохода (в случае высоких доходов – до 40%).

Комиссионные агентства и нотариальные расходы не финансируются кредитом.

Оптимизация налоговых выплат при инвестировании в недвижимость во Франции с целью аренды

В случае погашения классического кредита заемщик выплачивает часть заемного капитала и банковский процент ежемесячно. По мере выплаты кредита часть активов (капитала) растет, а сумма банковского процента пропорционально уменьшается. Налогоплательщик, подпадающий под оплату налога ISF, должен ознакомиться с амортизационной таблицей кредита в момент, когда возвращенная стоимость его недвижимости превысит налоговую планку ISF.

При выплате кредита IN FINE заемщик выплачивает только банковские проценты.
Чтобы выплатить полную сумму заемного капитала, заемщик делает ежемесячный взнос в течение всего срока кредита на специально предусмотренный для этой цели сберегательный счет либо одним разом погашает «тело кредита» в конце самого кредита. Таким образом, заемный капитал остается нетронутым до окончания срока кредита и выплачивается полностью последним платежом. Следовательно, в течение всего срока кредита IN FINE стоимость приобретенного имущества рассматривается как нулевая, и оплата налога на богатство ISF будет происходить только после выплаты всего кредита. С момента подачи полного досье банку потребуется 2—3 недели для принятия окончательного решения о выдаче кредита.

Банки Франции и Монако предлагают множество схем по оптимизации кредита. Например, размещение денежных средств на депозит или инвестирование в финансовые инструменты на время выплаты кредита (в среднем без особых рисков под 3—4% годовых) может существенно снизить стоимость кредита или же покрыть его полную стоимость. Чем больше сумма взноса, тем выгоднее это для клиента.

К дополнительным расходам относятся административные сборы банка в размере около 0,25% - 0,5% от суммы заемного капитала. Также, перед тем как принять окончательное решение о выдаче ипотеки заемщику, банки Франции и Монако могут запросить проведение оценки приобретаемого объекта недвижимости. Стоимость экспертизы варьируется от 500 до 5000 евро в зависимости от объекта недвижимости и оценочной компании. Следует также добавить нотариальные сборы в размере около 1% при регистрации в ипотечном бюро.

Приобретение недвижимости посредством кредитования во Франции и Монако способствует получению определенных налоговых льгот.
Налогоплательщик может значительно снизить сумму ежегодного налога на прибыль (доход от аренды) за счет вычета банковских процентов. Также налогоплательщик может добиться минимизации или же полного освобождения от налога на богатство ISF, вычитая из налогооблагаемой базы для расчета налога ISF сумму кредитного займа.

Французская налоговая администрация разделяет доходы по типу сдаваемого в аренду жилья. Это могут быть доходы от долгосрочной или от сезонной аренды.

Налог на доходы от сдачи недвижимости в сезонную аренду (меблированная аренда) для физического лица. В случае если годовой доход от аренды недвижимости не превышает 15 000 евро, автоматически применяется налоговый режим «Le régime micro-foncier». Такой режим подразумевает фиксированную скидку в размере 30% на общую годовую сумму дохода от аренды. Расходы на ремонтные работы и другие типы расходов при таком режиме вычитаться не могут. В случае, когда годовой доход от аренды недвижимости превышает 15 000 евро, применяется реальный режим на доход от недвижимости «Le régime réel». Чистый доход от аренды рассчитывается за вычетом реальных расходов (ремонт здания, замена элементов котла или трубопроводов, восстановление кровли, ремонт существующей электрической установки, расходы, связанные с созданием диагностик, расходы на управление, банковские проценты в случае кредита, налог на недвижимость, страховка и другие).

Доходы от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду для физического лица. В налоговом плане меблированная сезонная аренда является коммерческой деятельностью в отличие от сдачи в аренду немеблированного жилья. Данная аренда относятся к категории доходов от промышленной и торговой деятельности (BIC – Bénéfices industriels et commerciaux). Если сумма доходов от аренды составила менее 32 900 евро в 2016 году, автоматически применяется режим микро-BIC «le régime microBIC» с интересной скидкой в размере 50% для вычета расходов. В то же время, владелец может выбрать фактический, реальный налоговый режим «le régime réel». Эта опция может быть интересной в случае, когда реальные расходы превысили сумму 50%-ной скидки полученного дохода от аренды. Как только доход от аренды превышает 32 900 евро в год, реальный налоговый режим применяется автоматически.
Налог применяется к полученному чистому доходу от аренды. Процент варьируется от статуса владельца жилья:

для резидентов: доход от аренды суммируется с другими доходами и облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале от 14% до 45%.

для нерезидентов: доход от аренды облагается налогом в размере 20%.

Пример расчета налога на доход от долгосрочной аренды для нерезидента:
Доход составил 12 000 евро в год (действует фиксированная скидка, так как сумма дохода меньше 15 000 евро) – скидка 30% = (12 000 - 3 600 евро) x 20 % = 1 680 евро.
Если сумма годового дохода свыше 15 000 евро, из нее вычитаются реальные расходы (страховка, ремонтные затраты, проценты по выплате кредита и прочие расходы). После этих вычет, применяется налоговая ставка 20%.

Пример расчета налога на доход от сезонной аренды :
Доход составил 20 000 евро в год – скидка 50% = 10 000 евро х 20% налоговая ставка = 2 000 евро налога.

В случае, меблированной сезонной аренды недвижимости, приобретенной на имя компании SCI, налоговая администрация может отнести автоматически SCI к компаниям, подлежащих налогообложению прибыли как для организации. В этом случае, налогообложение будет следующим : если прибыль от аренды до 38 120 евро SCI облагается заниженным налогом, который равен 15%. Все что свыше, налогом в размере 33,33%. Если члены товарищества будут выбирать дивиденды, то к ним применяется налоговая льгота в размере 40%, а остальные 60% облагаются в категории дохода от движимого капитала для физического лица.

Налог на наследование взимается с наследников в случае кончины владельца недвижимости во Франции. Порядок наследования желательно определить с нотариусом в момент покупки недвижимости. Владелец недвижимости не может свободно назначить наследника, но существуют механизмы, контролирующие процесс наследования. В соответствии с французскими законами, переживший супруг может являться единственным наследником, либо наследовать совместно с кровными родственниками умершего. Для кровных родственников система наследования базируется на 3 принципах: очередности, степеней родства и колена.

Налог на прирост капитала при реализации недвижимого имущества распространяется на сделки по продаже недвижимости частным лицом либо через гражданское общество SCI, которое облагается подоходным налогом.

Налог взыскивается с прироста капитала, возникающего в случае передачи прав собственности, а также сопряженного с расходами на построенную или непостроенную недвижимость (незавершенные объекты, конструкции и земельные участки под строительство). Налог также распространяется на имущественные права: передача прав узуфрукта (usufruit) или «голого» права собственности (nuepropriété) без права пользования.

Существует полное освобождение от налога на прирост капитала в результате продажи основного объекта недвижимости и пристроек к нему (таких, например, как гараж, паркинг, дом сторожа). Однако это правило распространяется исключительно на резидентов, так как речь идет об основном объекте недвижимости.

Однако нерезиденты, при некоторых условиях (владение имуществом во Франции на протяжении определенного количества лет, гражданство одной из стран ЕС и пр.), могут получить особое налоговое преимущество для собственности, которая находится во Франции. Во всех случаях налоговая льгота лимитирована суммой 150 000 евро от прироста капитала нетто.

Определение «прироста стоимости брутто» — это разница между ценой продажи и ценой покупки.

Цена продажи — это установленная продавцом (собственником) стоимость недвижимости, которая прописана в акте купли-продажи. У продавца есть возможность ее уменьшить за счет документально подтвержденных расходов (комиссия посредникам, стоимость проведенной диагностики, гонорары архитекторам для предварительного изучения прав на строительство и прочие расходы).

Цена покупки — это стоимость приобретения недвижимости, которая фигурирует в договоре о покупке. Если речь идет о получении этой недвижимости бесплатно, то ценой покупки будет считаться сумма, которая фигурирует в договоре дарения или декларации о наследовании.

Эта сумма корректируется за счет следующих элементов:

• расходы на приобретение (расходы на экспертизу, гонорар нотариуса). Исключение составляют пошлины на дарение и наследование. Другая возможность — принять затраты, равные 7,5% (заранее установленный процент) от цены покупки;
• расходы, касающиеся различных работ, которые могли быть проведены на протяжении всего времени владения имуществом (затраты на строительство, реконструкцию, расширение, реновацию). Они складываются из реальных затрат, фактически произведенных предприятием и подтвержденных чеками;
• произведена позднее пяти лет после даты покупки, владелец (продавец) имеет право на фиксированную скидку в размере 15% от цены покупки или же на вычет фактических затрат, если это более выгодно.

Определение «прироста стоимости нетто» — результата после применения льготы на длительность владения имуществом. При продаже недвижимости длительность владения которой была более 5 лет, предусматривается применение налоговых льгот на прирост стоимости брутто. Последние поправки по налоговым льготам при передаче прав на недвижимое имущество вступили в силу с 1 сентября 2013 года.

Сегодня применяются льготы в размере 6% за каждый последующий год, начиная с 6-го и по 21-й год владения, и 4% для 22-го года владения. Важно знать, что при расчете учитываются только полные годы владения. Таким образом, прирост стоимости реализуемой недвижимости освобождается от налога после 22 лет владения. Недвижимость, стоимость которой снизилась по истечении времени, при продаже освобождается от налога.

Расчет суммы налога, применение ставки в размере 34,5% (19% и 15,5% социальные отчисления). 26 февраля 2015 года в Люксембурге Судом Европейского союза было принято решение об унифицированном налоге в размере 19% как для нерезидентов Франции из государств-членов Европейского союза, так и для нерезидентов (физических лиц и членов SCI), проживающих вне ЕС/ЕЭЗ.

Европейский регламент, опубликованный в официальной газете Европейского союза 27 июля 2012 года, вступил в силу 17 августа 2015 года (потребовалось время, чтобы каждая страна-член Европейского союза привела в порядок свое собственное законодательство). Регламент будет применен в 25 государствах Европейского союза (за исключением Дании, Великобритании и Ирландии).

Традиционно сосуществуют две системы по вопросам международного наследования. В некоторых странах применяется лишь один закон на всю совокупность наследуемого имущества (движимые и недвижимые объекты): Германия, Испания, Италия. В других странах, таких как Франция, Бельгия или Великобритания, имущественные блага подвергаются закону в зависимости от их местоположения. Европейский регламент выступил за принцип наследственного единства.

До 17 августа 2015 года, в случае смерти за рубежом, к движимому имуществу (банковские счета, произведения искусства) применялось гражданское право последнего постоянного места проживания наследодателя, а к имеющейся во владении недвижимости (виллы, апартаменты) применялись законы страны, где находилась эта недвижимость.

После 17 августа 2015 года основным критерием привязки считается последняя резиденция (место проживания) наследодателя. Цель данного регламента состоит в воплощении в жизнь принципа «одно наследование, один закон, одна юрисдикция» на все наследственное имущество. Данный критерий определит закон, который будет применен ко всем операциям (администрация, ликвидация и разделение), связанным с наследованием.

Придерживаться закона относительно обычного места проживания наследодателя в момент его смерти может оказаться затруднительно: каждый раз, когда человек меняет страну проживания, необходимо пересматривать планирование наследства. Вот почему professio juris, или возможность выбирать закон, применяемый к наследию (национальный закон или закон одной из национальностей), является важным. Впредь гражданин может выбрать закон, регулирующий все наследство согласно национальностям, которыми он обладает (статья 22, артикль 1).

Чтобы ускорить регулирование международного наследования, ввелся европейский наследственный сертификат (SCE). Его цель – заверить свободное передвижение доказательств качества наследования, прав наследия, органов власти, которые будут заниматься управлением наследования.

Данный наследственный сертификат не заменяет документы каждого государства-члена. Модели сертификатов одинаковы в любом из государств-членов, запрос европейского наследственного сертификата осуществляется через типовую форму у нотариуса.

Обязательные реквизиты: общепринятые сведения (наследодатель, идентификация правонаследников). Сертификат укажет брачные соглашения, предусмотренные наследодателем, возможную опцию взятие в наследство (принятие или отказ), полномочия наследников и, в заключение, блага, составляющие имущество наследодателя.

Представляющий собой простую, ясную и точную модель, данный наследственный сертификат облегчит действия, связанные с регламентацией международного преемства наследия.

В рамках французской системы наследования действует понятие наследственного резерва «la réserve héréditaire», то есть это установленная законом обязательная доля в наследстве для близких родственников. Наследодатель может по своей воле распорядиться только частью своего свободного имущества «quotité disponible».

Взимается с наследников в случае кончины владельца недвижимости во Франции. Порядок наследования желательно определить с нотариусом в момент покупки недвижимости.

Владелец недвижимости не может свободно назначить наследника, но существуют механизмы, контролирующие процесс наследования.

В соответствии с французскими законами, переживший супруг может являться единственным наследником либо наследовать совместно с кровными родственниками умершего. Для кровных родственников система наследования базируется на 3 принципах: очередности, степеней родства и колена. Очередность права на наследство следующая (каждая из очередей исключает последующую):

• Дети, внуки
• Отец, мать, братья, сестры
• Бабушки и дедушки
• Другие родственники

Важно! Во избежание конфликтных ситуаций (между правовыми системами нескольких стран) желательно заблаговременно спланировать наследование, обратившись к компетентным специалистам.

В момент подписания соглашения продавец обязан предоставить покупателю всю информацию, касающуюся технического состояния приобретаемой недвижимости и приложить акты технической экспертизы, в соответствии с существующим французским законодательством в области недвижимости.

Начиная с 1 ноября 2007 года при заключении сделки купли-продажи недвижимости во Франции обязательными являются следующие документы технической диагностики:

• метраж общей площади (Loi Carrez) – для апартаментов,
• проверка на наличие свинца, асбеста, термитов,
• проверка на соответствие установленным нормам электрической проводки и подводки газа,
• проверка эффективности использования электроэнергии и газа,
• констатация природных рисков в зависимости от зоны местонахождения объекта недвижимости

Техническая диагностика во Франции в обязательном порядке производится квалифицированными экспертами, с лицензией, утвержденной COFRAC (Comité français d'accréditation). Покупатель имеет право требовать аннуляции продажи в судебном порядке или снижения цены, если устанавливает, что реальное состояние жилья не соответствует информации, содержащейся в акте экспертизы.

Производится в жилой недвижимости с площадью не менее 8 м². К ней не относится площадь гаража, подвала, кладовок и пр. Акт проверки действителен без ограничений по сроку. Несоответствие в указанном и реальном метраже не может превышать 5% от указанной площади. Данный акт не является обязательным при продаже индивидуального дома.

Подлежат все здания, построенные во Франции до 1 июля 1997 года. Контролю подлежат полы, покрытия стен, перегородки, балки, потолки, плиточные покрытия пола, ставни жилых помещений, канализационные трубы, лифты, подвалы и помещения для сбора мусора в местах общего пользования резиденции, а также несущие конструкции и кровля в индивидуальных домах. Диагностика является действительной без ограничений по сроку.

В покрытых краской поверхностях обязателен в жилых помещениях, построенных до 1 января 1949 года. Срок действия акта экспертизы не ограничен при отсутствии свинца или при его низкой концентрации. В остальных случаях акт действителен в течение года.

Обязательна в зонах риска, определенных указом префектуры региона (информацию можно получить в мэрии). Акт является действительным в течение 3 месяцев.

Определение природных и технологических рисков (Etat des risques naturels et technologiques): проверка зданий и земельных участков обязательна в зонах, указанных в плане по предупреждению натуральных и технологических рисков, и в зоне повышенной сейсмичности (информацию можно получить в мэрии). Акт действителен в течение 6 месяцев.

Диагностика энергетической эффективности и уровня выделения углекислого газа производится в недвижимости, предназначенной для проживания. Акт экспертизы действителен в течение 10 лет. Это информация общего характера, не влияющая на ход сделки.

Проверка соответствия нормам подводки газа осуществляется в жилых помещениях, оборудованных газовыми трубами более 15 лет назад. Акт экспертизы действителен в течение 3 лет.

Проверка соответствия нормам электрической проводки (Etat des installations intérieures électriques) осуществляется в жилых помещениях, оборудованных электричеством более 15 лет назад. Акт экспертизы действителен в течение 3 лет.

Начиная с 2013 года, при продаже недвижимости во Франции вводится обязательная проверка соответствия нормам индивидуальной канализационной системы (état des installations d'assainissement non collectif). Проверка канализации будет являться обязательной каждые 8 лет.

При покупке недвижимости во Франции, по просьбе покупателя, до подписания акта о купле-продаже независимый эксперт может произвести оценку продажной стоимости объекта. При определении рыночной стоимости недвижимости в расчет принимаются следующие параметры:

• Состав и планировка недвижимости
• Ее расположение и окружение
• Позиция на рынке недвижимости
• Качество и общее состояние
• Уровень комфорта

В процессе проведения экспертизы независимый эксперт производит сравнительный анализ рынка недвижимости, и, опираясь на имеющуюся в его расположении базу данных, может дать объективную оценку продажной стоимости.

При необходимости, или по желанию покупателя, до заключения сделки, независимый эксперт по строительству может произвести технический анализ состояния апартаментов, виллы, земельного участка и предоставить полный отчет покупателю.

Преимущества покупки жилья в новостройках Франции не подлежат сомнению, поскольку приобретается недвижимость с более высоким уровнем комфорта, по сравнению с объектами рынка вторичного жилья, построенная с учетом технологических новшеств. Новоя недвижимость более экологична, имеет лучшую звуковую и теплоизоляцию, современную планировку, где оптимально использовано пространство. Практически во всех новостройках на Лазурном берегу Франции предусмотрен подземный паркинг, на территории многих новых резиденций имеются бассейн и парк.

Кроме того, на определенных условиях, до начала строительства, возможно внесение изменений в план строительства, с учетом личных пожеланий и оборудование жилища в соответствии с потребностями.

Качество строительства новостроек во Франции и соответствие техническим нормам подлежат тщательному контролю.
Новое жилье безопасно: двухгодичная гарантия призвана устранить возможные неполадки в функционировании технического оборудования здания, а десятилетняя гарантия покрывает риски, связанные с устойчивостью фундамента и несущих частей.
Любые дефекты строительства, замеченные в годичный срок после сдачи объекта недвижимости, установленный гарантией полного завершения, так же подлежат устранению.
При строительстве нового жилья во Франции строго соблюдаются и контролируются нормы противопожарной безопасности. При возведении новостроек полностью запрещено использование материалов, способных нанести вред здоровью (асбест, свинец и т.п.), ранее применявшихся при строительстве.

В экономическом плане несомненным преимуществом является отсутствие расходов на ремонт, в котором не нуждается новое жилье, расходы на коммунальные услуги невелики. В зависимости от местонахождения новостройки, возможно освобождение на 2 года от уплаты налога на недвижимость и на проживание.
В момент подписания нотариального акта о покупке недвижимости в новостройке оплачиваются только услуги нотариуса, сборы на регистрацию новой недвижимости не взимаются. Стоимость услуг нотариуса составляет 2-3% от общей стоимости недвижимости (по сравнению с 6-7% при покупке на рынке вторичного жилья).

Совершая инвестиции в недвижимость во Франции с целью аренды возможно выбрать наиболее выгодный налоговый режим (на основании законов Robien, Borloo, Scellier.)

Покупка квартир в уже завершенных резиденциях не оставляет возможности выбора и адаптации плана строительства применительно к личным нуждам, т.к. большинство апартаментов раскупается уже на стадии проектирования и строительства. Чтобы купить квартиру в соответствии с персональными требованиями, желательно ознакомиться с программами строительства нового жилья на начальном этапе проектирования, и приобрести жилье по системе VEFA (Vente en l'Etat Future d'Achèvement) – в процессе строительства.

Оплата строящейся недвижимости во Франции производится в соответствии с этапами строительства:

• не менее 5% общей стоимости в момент резервации строящегося жилья
• не менее 35% стоимости в момент возведения фундамента
• не менее 70% стоимости в момент покрытия кровли
• не менее 95% стоимости в момент завершения строительства
• 100% стоимости в момент сдачи объекта заказчику

Контракт резервации Riviera Hills включает в себя следующую информацию:

• приблизительная жилая площадь новостройки
• количество основных комнат и помещений
• местонахождение жилья в здании или резиденции
• цена и условия ее пересмотра
• описание технической стороны (материалы, используемые при постройке, оборудование и т.п.)
• дата подписания контракта продажи недвижимости

Информация о гарантиях (годичная гарантия качественного завершения строительства, с обязательством устранить все строительные недочеты, 2-летняя гарантия на электротехническое оборудование, 10-летняя гарантий на прочность здания)

Возможно также внесение в контракт срока сдачи объекта, календаря выплат, фиксированной окончательной стоимости, необходимости предоставления кредита.

При подписании акта о приобретении недвижимости во Франции покупателю выдается полный пакет документов на собственность: регистрационное свидетельство о собственности, акт о техническом соответствии с полным и окончательным описанием жилья, резиденции, площадей, оборудования и т.д.

Рынок недвижимости во Франции достаточно многообразен и имеет свои особенности. Прежде, чем принять решение о покупке, нужно взвесить все плюсы и минусы и разобраться, с какой целью приобретается недвижимость: для постоянного или временного проживания или для инвестиций.
Если Вы решили купить недвижимость для себя в качестве летней резиденции, то традиционный вторичный рынок жилья во Франции располагает массой вариантов: от скромных апартаментов до шикарных поместий. Основное преимущество покупки вторичного жилья в том, что покупатель может вступить во владение недвижимостью сразу после подписания акта покупки-продажи.

Более длительным является процесс вступления в права собственника для желающих приобрести новое жилье. Но ведь новое жилье имеет массу привлекательных сторон: высокий уровень комфорта, качества и безопасности, и процент нотариальных сборов ниже в 2,5 раза. Покупка новой недвижимости по VEFA (Vente en l'état future achèvement) может стать идеальным вариантом для покупателей, мечтающих приобрести новое комфортабельное жилье, соответствующее современным техническим и экологическим нормам, где качество и безопасность обеспечены гарантиями от застройщика. Оплата производится согласно этапам строительства, покупка жилья оформляется нотариально после возведения фундамента.

Для многих покупателей, мечтающих о собственном доме во Франции, оптимальным вариантом приобретения недвижимости является покупка земельного участка с последующим строительством. В данном случае возможно приобретение участка земли под индивидуальное строительство или покупка земельного надела у застройщика в рамках готовой программы строительства. Необходимо учесть, что площадь застройки участка определяется коэффициентом застройки, величина которого зависит от географического местоположения и регламентирована муниципалитетом. Во Франции далеко не каждый участок земли подлежит застройке, вся необходимая информация о возможности строительства на участке и перспективах застройки прилегающих территорий отражена в локальном плане градостроительства. При покупке земельного участка важно обратить внимание на наличие или отсутствие системы коммуникаций (электричества, газа, воды, телефона), подводка которых может значительно увеличить стоимость строительства. Сделка по купле-продаже земельного участка ничем не отличается от классической сделки по приобретению недвижимости, акт купли продажи подписывается нотариусом.

Строительство дома начинается с подачи заявки в мэрию на получение разрешения на строительство. Важно соблюсти все формальности и сроки. Как правило, разрешение выдается в течение 2 месяцев со дня регистрации заявки. Обязательным этапом является отправка в мэрию заявления о начале строительства и опубликование соответствующего объявления в мэрии и на самом участке. Через 2 месяца можно приступать к строительству. Каким будет новый дом, зависит от вкуса покупателя и его финансовых возможностей. Строительство индивидуального дома по плану застройщика избавит заказчика от лишней головной боли и сэкономит средства. Участие архитектора в проектировании и строительстве увеличит финальную стоимость недвижимости, но послужит максимальному воплощению мечты в реальность. Обращение к архитектору обязательно, если площадь застройки превышает 170 м².

Для покупателей, желающих выгодно вложить деньги во французскую недвижимость, и не преследующих целью немедленное проживание в приобретенной недвижимости, может быть интересна покупка недвижимости в форме «виаже» (viager). Покупатель оплачивает только часть стоимости недвижимости в момент подписания акта покупки-продажи, а разница выплачивается владельцу в форме пожизненной ренты, которая, как и любые доходы, подлежит налогообложению. В связи с прогрессивным ростом налоговых льгот согласно возрасту, продавцами недвижимости в рамках «виаже» становятся пожилые люди, переступившие порог 70-летия. Стоимость «букета» (первоначального взноса) и ренты рассчитывается нотариусом, принимается во внимание возраст продавца, предполагаемая продолжительность жизни, рыночная стоимость недвижимости.

Еще одной возможностью выгодного инвестирования во Франции является приобретение недвижимости в Leaseback. Основная выгода этой программы в том, что покупателю возвращается НДС 19,6%. Кроме того, он может ежегодно, в течение определенного периода, проживать в купленной недвижимости. В остальное время приобретенная недвижимость сдается в аренду управляющей компанией, а владелец получает гарантированный доход от аренды. Срок контракта аренды с управляющей компанией – 9 лет. При покупке недвижимости Leaseback в кредит покупатель освобождается от уплаты налога с доходов от аренды. Благодаря специальным ипотечным программам возможно кредитование до 70% от стоимости недвижимости. Объектами leaseback являются специализированные резиденции (туристические, студенческие, пенсионные, бизнес-резиденции) Государство заинтересовано в получении прибыли от подобных резиденций, максимально занятых в течение года, и стимулирует их строительство.

Необходимо помнить, что, согласно французским законам, приобретение недвижимости частным лицом не может ограничивать права и свободы граждан страны, что накладывает определенные обязательства на нового владельца.

Так, при покупке недвижимости на береговой линии (пользующейся большим спросом на Лазурном берегу) необходимо соблюдать следующие правила:


Доступ к прибрежной зоне должен оставаться общедоступным: владелец не имеет права ограничивать прибрежную территорию для частного пляжа. Местные власти оставляют за собой право проложить проход к воде по частным владениям.
Расстояние от построек до нижней линии прилива - не менее 100 м.
Тип построек и ограждений, их высота и характер строительных материалов должны соответствовать нормам градостроительного плана.

Многих покупателей привлекает возможность покупки средневекового замка во Франции. Но нельзя забывать, что подобные объекты, имеющие историческую ценность, являются культурным наследием страны. Став владельцем средневекового замка, реально столкнуться с проблемой вторжения туристов на его территорию. С одной стороны должны учитываться права собственника, с другой – публичные свободы на посещение исторических памятников. Для подобных ситуаций нет стандартных решений, и они рассматриваются в индивидуальном порядке.

Мечтой для многих покупателей остается строительство собственного дома во Франции. Для ее реализации, прежде всего, необходимо приобрести землю под строительство.

Существует два варианта покупки земли: покупка изолированного земельного участка или покупка готового земельного надела (lot) на участке, предназначенном для застройки жилья (lotissement). Покупка земельного надела на участке земли, готовом для застройки, позволяет избежать массы проблем, так как площадь участков уже определена, подводка коммуникаций и возможность строительства гарантированы.

В то же время, покупатель должен соблюдать архитектурные нормы, устав жилищного кооператива, поддерживать в порядке сад и прилежащие к дому территории. Эти правила соблюдаются также при разделе владельцем и последующей продажей частей земельного участка, на котором находится его недвижимость.

Приобретение изолированного земельного участка оставляет покупателю больше свободы действий, но предполагает больше административных демаршей и финансовых вложений.

На Лазурном берегу Франции не вся земля подлежит застройке, уточнить возможность строительства и представить эволюцию прилегающих к участку территорий можно по местному плану градостроительства PLU (Plan Local de l'Urbanisme).

Площадь застройки во Франции не может быть произвольной, каждый участок имеет свой коэффициент застройки COS (Coefficient d'Occupation des Sols), который определяет жилую площадь застройки в м² пола SHON (Surface Hors-Oeuvre Nette). Так, например, при COS, равной 0,5 и площади участка в 1000 м² разрешено строительство жилой площади (SHON) 500 м².

До покупки земельного участка необходимо убедиться, что грунт выдержит будущую конструкцию, участок обязан быть устойчивым и не должен подвергаться наводнениям, содержать карьеры или туннели.

В случае сомнений в определении границ участка, геодезист-эксперт может осуществить повторное размежевание. Точные границы участка указываются мэрией в сертификате урбанизма, выдаваемого по заявке покупателя.

Покупка участка земли во Франции происходит по общему сценарию покупки любого типа недвижимости: сначала подписывается предварительное соглашение о купле-продаже. В предварительном контракте должна быть обязательно указана площадь застройки участка, а также условия, без выполнения которых продажа не может быть осуществлена: покупатель должен получить сертификат урбанизма, разрешение на строительство; в случае необходимости, согласие на предоставление кредита. Не стоит подписывать контракт на строительство до вступления в права владения участком. При подписании предварительного контракта о покупке продавцу перечисляется задаток, сумма которого может достигать 10% от цены продажи.

В окончательном нотариальном акте должна содержаться следующая информация: совокупность расходов и налогов, точное описание участка, возможные сервитуты и т.д. Нотариальные расходы идентичны расходам при классической сделке купли-продажи, к нотариальным расходам добавляются регистрационные сборы, которые составляют 5,09% от стоимости земли, а также таксы градостроительства.

Для запроса детализированного сертификата урбанизма (certificat pré opérationnel или certificat détaillé) необходимо указать назначение строительства и его площадь. Данный сертификат подтверждает возможность реализации строительного проекта на выбранном под застройку участке.

Упрощенный или обычный сертификат (certificat ordinaire или simplifié) содержит информацию о возможных административных ограничениях в праве собственности, о планах градостроительства, непосредственно связанных с указанным участком, о существующих налогах и сборах. В нем оговариваются права и обязанности, связанные с владением участком земли.

Так, например, покупка недвижимости или участка земли на береговой линии связана с определенными ограничениями:

• расстояние от построек до нижней линии прилива должно составлять не менее 100 м.
• высота построек и ограждений, используемые строительные материалы должны соответствовать нормам градостроительного плана
• необходимо обеспечить публичный проход по береговой линии у кромки воды: прибрежная зона остается общедоступной, и владелец участка не может устроить на ней частный пляж.
• Сертификат урбанизма выдается бесплатно и не является разрешением на строительство.